作者：余飞
01
国有四大行官宣下调存量房贷利率规则
(资料图片仅供参考)
自从8月31日央行与国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确提出从9月25日开始，存量房贷利率可以与银行协商，申请下调开始，市场关于下调多少，谁可以申请下调的问题，热议不断。
9月7日国有四大行中国银行、工商银行、农业银行、建设银行发布与“调整存量首套住房贷款利率有关操作事项”有关的公告：
将于2023年9月25日起主动进行批量、统一下调，无需客户提交申请。
中国银行、工商银行公告显示，批量调整后，（贷款利率）于当日按新的利率水平执行。
中国银行官宣：
工商银行官宣：
农业银行官宣：
建设银行官宣：
国有四大行回答的很明确，就是具备申请下调的人群的存量房贷利率，在9月25日，银行会统一下调，不需要客户跑银行去申请，除非你是“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，则需由客户向银行主动申请利率调整。
关键问题来了，谁可以申请下调，能下调多少？一个一个解答。
02
谁可以申请下调
8月31日央行与金融监督管理总局联合发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》有明确规定。
央行文件中写得很明确，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人。
那么这个首套房该怎么解释呢？工商银行给出了非常明确的解释：
1.原贷款发放时满足所在城市首套房贷利率标准的房贷；2.房屋购买时家庭在当地没有其他成套住房，但因当地政府采取“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套房贷利率标准办理房贷，现在当地政府执行“认房不认贷”政策的；3.房屋购买时不是家庭在当地唯一成套住房，但后期通过交易等方式出售了其他成套住房，本住房成为家庭在当地唯一成套住房且当地政府执行“认房不认贷”政策的；4.其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。
以此可以得出的结论是，有三类人群可以申请。
第一类，只有一套房子的人。
第二类，虽然有多套房，但分布在不同的城市，每个城市的房子没有超过两套。
比如，李先生之前在江西老家买过一套房，之后在深圳又买了一套，但是由于之前“认房认贷规则”，李先生在深圳买的这套房，是按照二套房的首付比例50%，而且贷款利率也是按照二套房执行。
这批人的受益程度最大，因为他们买房的利率最高。
第三类，现在只有一套房，但买的时候不是唯一一套。
比如李先生在2018年在深圳有一套住房，之后又买了一套住房，首付是70%，利率是二套房的利率。但目前李先生已经将之前的一套卖掉了，现在名下只有一套住房，也可以享受降低利率的政策。
以上三类，第一类人群，银行在9月25日都会主动下调，无需申请。
第二类、第三类则需要在9月25日自主向银行申请，经银行审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。
此外，还有两种情况需要自己申请。
一种是执行固定利率的贷款人。
2019年8月，央行推出了LPR利率改革，利率正式换锚。当时银行要求贷款人转为LPR利率，且规定了时间，不表态会自动转变为LPR。
但也给出了余地，就是如果贷款人自己要求坚持固定利率，会按照贷款的要求执行。
所以，目前仍有一批人的房贷执行的是最初的固定利率。这批人如果符合要求想要申请下调，也需要自主申请。
另一种是有房贷拖欠的人。
这类人群，先得把拖欠的还上，然后才能自主申请。
03
下调多少
在8月31日，央行与金融监督管理总局联合发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确规定：
借款人和金融机构自主协商。
也即没有固定标准，降多少就看你所贷款的银行能够允许降多少。
但是有底线设定：不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
这一次国有四大行有明确规定，且规定都一致：
2019年10月7日（含当日）之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限（简称“当地下限”）高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0（即LPR+0BP），如贷款利率低于LPR则不调整。
这段话该怎么理解？
举例加以解释。比如李先生，2019年10月1日在A城市买了一套房，当时的贷款利率是6.1%（基准利率4.9%+120个基点），当时的LPR是4.8%。
如果当时A城市的政策利率下限高于4.8%，比如是5%，那么李先生的存量房贷利率最低只能调整到5%。
如果当时A城市的政策利率下限低于当时的LPR4.8%，比如是4.6%，那么李先生的存量房贷利率只能调整到LPR。
总之一句话，就是当地政策利率下限和买房时的LPR两个数值，谁高取谁。
2019年10月8日（含当日）至2022年5月14日（含当日）发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限（简称“全国下限”），则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR+0BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。
这个时间段买房的群体，下调的规则同样是，买房时当地政策利率下限与买房时的LPR数值，谁高取谁。
2022年5月15日（含当日）之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限；否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限（即LPR-20BP），如贷款利率低于全国下限则不调整。
这个时间段买房的群体，下调规则是，买房时当地政策利率下限与LPR-20个基点两个数值，谁高取谁。
这里面的关键，就是买房时当地的政策利率下限到底是多少。
根据时代财经披露，目前有上海、北京、天津、广东、内蒙古、吉林、福建、江西、山东、河南、湖南、贵州、西藏、甘肃、青海、山西、辽宁、浙江、安徽、湖北、广西、海南、四川、云南、陕西、宁夏、新疆等27地中国人民银行分行，均已公布首套商业性个人住房贷款利率下限历史调整情况及现行水平。
大家可以对照着，测算一下自己的存量房贷利率，到底能下调至什么水平。
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